Grundsteuerreform
Der Landtag von Baden-Württemberg hat im Jahr 2020 ein eigenes Grundsteuergesetz (LGrStG) erlassen. Das Gesetz bildet ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für das Grundvermögen wählt das Land einen eigenen Weg, der vom Bundesmodell abweicht.
So löst das "modifizierte Bodenwertmodell" bei der Grundsteuer B die bisherige Einheitsbewertung ab. Das neue Modell soll einfach, transparent und recht unbürokratisch sein.
Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert.
Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.
Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert. Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewandt. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.
Bodenrichtwert - Bodenwert
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Zone. Er bezieht sich immer auf ein unbebautes fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den typischen Merkmalen der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone übereinstimmen (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten sind vor allem die Art und das Maß der baulichen Nutzung wesentliche Kriterien für die Abgrenzung einer Zone. Sie werden regelmäßig als Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertkarte angegeben.
Da sich ein Bodenrichtwert immer auf einen definierten Stichtag und auf bestimmte Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks bezieht, kann der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone und der Preisentwicklung seit dem Stichtag der Richtwertableitung. Eine von den Gutachterausschüssen einzuhaltende Toleranzgrenze für die Höhe der möglichen Abweichung gibt es ausschließlich für lagebedingte Wertunterschiede, diese beträgt +/- 30 Prozent.
Darüber hinaus kann es aufgrund der zuvor beschriebenen Eigenschaften eines Bodenrichtwertes vorkommen, dass dieser den Grundstücksmarkt nicht für alle Grundstücke innerhalb einer Zone repräsentativ widerspiegelt.
Anzusetzen ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.
Öffnungsklausel (nach § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz (LGrStG)
Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 Absatz 4 eine sogenannte "Öffnungsklausel". Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der, durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene, tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht.
Diese Öffnungsklausel ermöglicht den Eigentümern ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks bzw. der wirtschaftlichen Einheit abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) nachzuweisen.
Bewertungsgegenstand des Gutachtens für den Nachweis eines anderen Wertes nach § 38 Abs. 4 LGrStG muss zwingend die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach den §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 Bewertungsgesetz sein. Eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens in Sinne des LGrStG kann aus einem oder mehreren Flurstücken und/oder aus Flurstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG muss nicht identisch zum Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne sein.
Das qualifizierte Gutachten kann entweder beim zuständigen Gutachterausschuss, bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder bei einem nach DIN EN ISO/IEV 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken beantragt werden.
Vorprüfung / Gutachten
Sofern die Eigenschaften Ihres Grundstücks nicht auf die im Vorfeld bezeichneten Eigenschaften bzw. Merkmale (siehe Bodenrichtwert - Bodenwert) zutreffen, können Sie ein Gutachten beantragen, das ausschließlich die Ermittlung des für die zulässige Nutzung zutreffenden Wertes zum Gegenstand hat.
Das Gutachten weist den Bodenwert ohne Berücksichtigung der Bebauung ausschließlich auf Basis der planungsrechtlich zulässigen Nutzung sowie weiterer wertbestimmenden Grundstücksmerkmale aus.
Die Gebühr für ein Gutachten beträgt 479,00 Euro zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. In der Gebühr ist eine Ausfertigung des Gutachtens für die antragstellende Person enthalten.
Nach Antragstellung wird zunächst geprüft, ob die Voraussetzungen (Abweichung des tatsächlichen Wertes des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung um mehr als 30 Prozent von dem Wert nach § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG) erfüllt sind. Für den Fall, dass die vorstehenden Voraussetzungen nicht erfüllt sind, erfolgt eine gebührenpflichtige Ablehnung. Die Gebühr beträgt in diesem Fall 90,00 Euro zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer.